Hva dette dreier som om rent lovmessig, med beskrivelsen fra Plan- og bygningsetaten (PBE):
Bruksendring eller vesentlig utvidelse eller vesentlig endring av tidligere drift er søknadspliktig etter plan- og bygningsloven § 20-3, jf. § 20-1 bokstav a. Søknadspliktige bruksendringer er videre utdypet i byggesaksforskriften § 2-1. Hensynet bak søknadsplikten for bruksendring er at kommunen skal ha mulighet til å vurdere den påtenkte bruken i forhold til någjeldende krav. Det nye tiltaket kan også tenkes å medføre behov for endring av planløsning, teknisk anlegg, brannsikring, sanitære fasiliteter osv. Bruksendring vil ofte også kunne ha en annen påvirkning på omgivelsene enn tidligere, gjennom for eksempel økt trafikk, større behov for parkeringsplasser, endret struktur i nærmiljøet også videre. Høyesterett i flere saker uttalt at det «ikke kan trekkes vide grenser for adgangen til uten tillatelse fra bygningsmyndighetene å foreta bruksendringer.». Adgangen til ikke å søknadsbehandle bruksendring er således snever. Det er i utgangspunktet uten betydning hvorvidt den nye bruken fører til fysiske endringer på bygningen. Det er endringen av bruken i seg selv som utløser søknadsplikten.
Hva betyr dette – egentlig?
Det betyr at det må gjøres en bruksendring, noe som gjøres sammen med utleier. Det er vanlig at man deler på disse kostnadene, men det vil fort koste fra 50.000,- og oppover. Skal man endre et butikklokale til serveringslokale, kan dette koster fra 3-400.000,- og oppover.
Ved bruksendringer trer også kravene om universal utforming inn. Man kan be om enkelte unntak, men da er tommelfingerreglene at man må legge på et års tid i søkeprosessen. Krav om HC-toalett, fjerning av trappetrinn eller oppføring av rullestolrampe, er vanlige endringer som må gjøres. For serveringsteder, så må som oftest også ny ventilasjon på plass, intallasjon av fettutskiller og ellers oppgraderes i henhold til IK-Mat.
Mindre endringer
Vi har tatt opp dette i dialog med Plan- og bygningsetaten (PBE), som sier at: Det i enkelte tilfeller kan være grensetilfeller, der det er uklart om søknadsplikten utløses. Det er vanskelig å gi noen entydige og klare kriterier utover hva som er nevnt over, da det ofte i slike tilfeller må gjøres en konkret vurdering av søknadsplikten. Vi vil imidlertid forsøke å svare på noen av grensetilfellene, og hva vi i ofte har konkludert med ved tidligere henvendelser.
Når det gjelder bruksformål, er det et skille mellom kontor, som ofte er forbundet med «administrasjon» og tjenesteyting der det er tale om mer typiske kunderettet «produksjon». Det er også et skille mot «forretning», som betyr at det foregår omsetning (detalj- og engrossalg) av bearbeidede varer til kunder som selv henter varene i lokalene.
Tjenesteyting betyr at det foregår salg tjenester (kunderettet «produksjon»), og kan favne f.eks. velvære tjenester som hudpleie, fotpleie ol. Tannlege- og legekontor er ikke et tradisjonelt kontor, men offentlig/privat tjenesteyting.
Endring av bruk mellom disse formålene, fra f.eks. butikk til neglesalong, eller kontor til legekontor vurderer vi vanligvis som søknadspliktig.
Tips
Du kan sende en forespørsel om søknadsplikt til postmottak@pbe.oslo.kommune.no. Men de tar betalt for en slik vurdering. Gebyret for konkrete vurderinger av søknadsplikt, er i 2024 et beløpet på kr. 2790 kr.
En rimerligere løsning er å se PBE har gjort lignende vurderinger tidligere, ved å søke på stikkord i saksinnsyn, f.eks. bruksendring frisør, og deretter se på fanen forespørsler. Her kan du også slå opp på de enkelte adresser, for å finne ut hva som er gjort på byningen tidligere. Dette er et veldig viktig vertøy når du er på jakt etter lokaler.
