Har du lyst til å etablere deg på Grünerløkka?

Området er kjent for sine mange uavhengige småbutikker og landets største samling av vintage og second-hand butikker. Dette komplementeres med de kjente merkevarekjedene, som også er godt representert. Blandet med et stort utvalg av cafeer, restauranter og barer, gjør dette Løkka til et meget attraktivt handelsområde å leie lokaler.

Lokaler

Det er en bred miks av lokaler på Grünerløkka, noe som gjør det til en attraktiv inkubator for handels- og servicenæringen. Du kan få rimelige lokaler hos borettslag og sameier, mens leieprisen stiger med de mer attraktive lokalene til de profesjonelle gårdeierne. Det kan være vanskelig å orientere seg, og man skal se opp for de useriøse aktørene som det dessverre finnes noen av. Prisene er kanskje de mest variable i hele Oslo for næringslokaler, så det finnes ingen fasit. Likevel er det et slags gjengs pris på 5500-6500,- pr. kvadratmeter, pr. år.

Vi kan hjelpe deg i din jakt på lokaler, men vi er også opptatt at de rette konseptene etablerer seg. Det er viktig med en riktig miks for at området skal holde seg attraktivt, og at leietagerne vet hva som kreves av dem. Foreningens jobb er å tiltrekke nye og spennende konsepter og foreta enkel kvalitetssikring. Vi kan være en nøytral partner om du ønsker å undersøke næringslokaler, men ønsker å være anonym i prosessen. Vi kan fortelle deg når du skal være særlig oppmerksom på utleier, og hva som er i bevegelse utenom annonsemarkedet.

Hva dette dreier som om rent lovmessig, med beskrivelsen fra Plan- og bygningsetaten (PBE):

Bruksendring eller vesentlig utvidelse eller vesentlig endring av tidligere drift er søknadspliktig etter plan- og bygningsloven § 20-3, jf. § 20-1 bokstav a. Søknadspliktige bruksendringer er videre utdypet i byggesaksforskriften § 2-1. Hensynet bak søknadsplikten for bruksendring er at kommunen skal ha mulighet til å vurdere den påtenkte bruken i forhold til någjeldende krav. Det nye tiltaket kan også tenkes å medføre behov for endring av planløsning, teknisk anlegg, brannsikring, sanitære fasiliteter osv. Bruksendring vil ofte også kunne ha en annen påvirkning på omgivelsene enn tidligere, gjennom for eksempel økt trafikk, større behov for parkeringsplasser, endret struktur i nærmiljøet også videre. Høyesterett i flere saker uttalt at det «ikke kan trekkes vide grenser for adgangen til uten tillatelse fra bygningsmyndighetene å foreta bruksendringer.». Adgangen til ikke å søknadsbehandle bruksendring er således snever. Det er i utgangspunktet uten betydning hvorvidt den nye bruken fører til fysiske endringer på bygningen. Det er endringen av bruken i seg selv som utløser søknadsplikten.

Hva betyr dette – egentlig?

Det betyr at det må gjøres en bruksendring, noe som gjøres sammen med utleier. Det er vanlig at man deler på disse kostnadene, men det vil fort koste fra 50.000,- og oppover. Skal man endre et butikklokale til serveringslokale, kan dette koster fra 3-400.000,- og oppover.

Ved bruksendringer trer også kravene om universal utforming inn. Man kan be om enkelte unntak, men da er tommelfingerreglene at man må legge på et års tid i søkeprosessen. Krav om HC-toalett, fjerning av trappetrinn eller oppføring av rullestolrampe, er vanlige endringer som må gjøres. For serveringsteder, så må som oftest også ny ventilasjon på plass, intallasjon av fettutskiller og ellers oppgraderes i henhold til IK-Mat.

Mindre endringer

Vi har tatt opp dette i dialog med Plan- og bygningsetaten (PBE), som sier at: Det i enkelte tilfeller kan være grensetilfeller, der det er uklart om søknadsplikten utløses. Det er vanskelig å gi noen entydige og klare kriterier utover hva som er nevnt over, da det ofte i slike tilfeller må gjøres en konkret vurdering av søknadsplikten. Vi vil imidlertid forsøke å svare på noen av grensetilfellene, og hva vi i ofte har konkludert med ved tidligere henvendelser.

Når det gjelder bruksformål, er det et skille mellom kontor, som ofte er forbundet med «administrasjon» og tjenesteyting der det er tale om mer typiske kunderettet «produksjon». Det er også et skille mot «forretning», som betyr at det foregår omsetning (detalj- og engrossalg) av bearbeidede varer til kunder som selv henter varene i lokalene.

Tjenesteyting betyr at det foregår salg tjenester (kunderettet «produksjon»), og kan favne f.eks. velvære tjenester som hudpleie, fotpleie ol. Tannlege- og legekontor er ikke et tradisjonelt kontor, men offentlig/privat tjenesteyting.

Endring av bruk mellom disse formålene, fra f.eks. butikk til neglesalong, eller kontor til legekontor vurderer vi vanligvis som søknadspliktig.

Tips

Du kan sende en forespørsel om søknadsplikt til postmottak@pbe.oslo.kommune.no. Men det tar betalt for en slik vurdering. Gebyret for konkrete vurderinger av søknadsplikt, er i 2024 et beløpet på kr. 2790 kr.

En rimerligere løsning er å se PBE har gjort lignende vurderinger tidligere, ved å søke på stikkord i saksinnsyn, f.eks. bruksendring frisør, og deretter se på fanen forespørsler. Her kan du også slå opp på de enkelte adresser, for å finne ut hva som er gjort på byningen tidligere. Dette er et veldig viktig vertøy når du er på jakt etter lokaler.

Uteservering

Uteservering kan være komplisert. Hvor stor plass skal du leie av bydelen? Hvordan er reglene for oppbevaring av utemøbler? Når gjør du endringer som krever at du må søke til Plan- og bygningsetaten? Ta kontakt med oss, så hjelper vi deg.

I Thorvald Meyers gate har vi fått på plass en løsning som gjør at man kan leie vareleveringslommene til uteservering i sommersesongen. Det er fra kl. 14 på hverdagene og kl. 12.00 lørdag/søndag. Ligger vareleveringslommen ved trikkesporet, så må du har spesielle gjerder for å få tillatelse, og det kan du lese mer om her.

Nytt digitalt leieskjema i Oslo kommune

Vi du leie plass i gaten til vareutstilling eller uteservering, eller bodplass i parker og på plasser, så har kommunen nå en ny digital løsning. Løsningen er ikke helt ferdig for leie i parker, men du kan f.eks. søke om å leie bodplass på adressen Thorvald Meyers gate 57 (det er Olaf Ryes plass), og så tegne inn på kartet hvor du vil stå.

Leieavtaler

Vi har dessverre sett tilfeller der leietakere har blitt presentert med urimelige leiekontrakter, som inneholder merkelige klausuler og betingelser. Det er derfor viktig å være bevisst. En utleier kan gå langt i å sikre seg, og det kan ende med rettsak, konkurs for bedriften, og i enkelte saker, personlig konkurs om du har stilt med personlig sikkerhet, noe vi ikke anbefaler. Søk råd om du er uerfaren!

Vi anbefaler også alle å be om å benytte Standardkontrakter fra Huseierne eller Norsk eiendom når de inngår leieforhold. Søk ved å klikke her.

Områdeutvikling

Det er alltid noen prosjekter på gang i området. De er ikke alltid så lett å oppdage, da de kan ligge til behandling hos de forskjellige etatene. Er du usikker på hva det vil ha å si for deg og dine planer, så ta kontakt.

Lokaler til utlån og leie på Grünerløkka

Oslo kommune har en målsetting at flere av kommunenes lokaler skal være tilgjengelige, mer åpne og fylles med frivillig aktivitet. Grünerløkka Frivilligsentral har laget en oversikt over tilgjengelige lokaler i bydelen! Oversikten inneholder en rekke forskjellige typer lokaler som kan brukes til møter, workshops, seminarer, arrangementer og andre aktiviteter organisasjonen din arrangerer.

Les mer om kommunale og privat lokaler til utlån / leie.

Noen frivilliggrupper, lag og foreninger har rett til utlån eller utleie av kommunal lokaler, Se forskriften for å se om dere kvalifiserer.